对待小产权房：科学解决存量 严格限制增量

由于房价的持续上涨，消费者的实际购房能力正在相对被削弱，而小产权房具有明显的价格竞争优势，相比同区域商品房的价格至少低处40%以上，从而吸引了众多的消费者购买小产权房；虽然建设部于6月份已经发布了小产权房不受法律保护的风险提示，并且6月底，北京市国土资源局也出台禁令，全面叫停小产权房，不过，据“链家地产”市场研发中心了解到，目前小产权房的交易依然在继续。而随着10月1日物权法的正式实施，小产权房的法律风险更加凸显；据相关数据统计显示，北京小产权房的存量基本占到在售商品楼盘总量的两成左右，那么，如何对待小产权房问题已经成为非常迫切的焦点问题。“链家地产”市场研发中心认为，从总的方向来看，对待小产权房的建议是科学解决存量、严格限制增量。

小产权房交易缺乏有效法律支持，严格控制增量是当务之急

10月1日，《物权法》正式实施，其中第59条规定“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有”，如果所开发的小产权房由农民自住，产权属于集体中的农民，将受到物权法的保护；但是，现在大量的小产权房都由因城区房价较高而转向郊区的城镇居民购买，由于这种交易本身不合法规，购房人无法取得国家颁发的合法的房屋产权证，这个房产并不算城镇居民的合法不动产；因此不受物权法的保护。因此，“链家地产”市场研发中心认为，由于目前解决小产权房问题还缺乏法律依据，以免更多的小产权房进入市场，当务之急无疑是控制小产权房继续建设及交易，从增量的源头进行控制，以免形成更为庞大的产业链，从而变得积重难返。

补交税费和政府收购两种方式合法处置存量小产权房

小产权房的存在是公开的事实，由于涉及到村镇政府、开发商、村民以及客户等多方的利益，而且存量较大，因此，“链家地产”市场研发中心认为，采取一刀切的推倒显然不符合实际且成本极高，虽然目前解决小产权房问题还缺乏法律依据，处理意见也并不统一；但是，对于已经既成事实的这部分小产权房，相关政府部分是否可以出台一个特殊的“交易管理规定”来创建一个相对“合法化”的交易环境？在此“交易管理规定”中，总的方向可以是通过补交税费和政府采取统一收购的两种方式来进行处理，主要来说可以对小产权房进行性质和标准的再划分，然后针对不同性质和标准的小产权房采取不同的税费补交标准和采取政府的收购制度。具体可以是三个方面：

首先，推倒与保留的取舍，基本原则应该是保护村民宅基地、耕地。对于宅基地，《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。同时，村民一户只能拥有一处宅基地，出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。因此，保护农民的宅基地即是保护农民的居住权，在这一点上不应妥协。对于使用耕地建设小产权房的，也应还耕于农，“十一五规划”将18亿亩耕地保有量确定为硬性指标，是不可逾越的红线，关系到国家长远的发展，因此，“链家地产”市场研发中心认为，对于占用宅基地和耕地的小产权房，应该予以还原。

其次，在用集体用地建成的普通住宅及别墅，政策也应进行区别对待；别墅项目往往占用大量的土地，在国家已经明令停止审批别墅用地的情况下，更不允许占用集体土地建别墅；对于普通住宅，由于本身就是面向普通的消费者，相当于对商品房供给起到了一定的补充作用，因此政策可以更为灵活，区别对待，别墅予以还原。

第三，对小产权房进行合法化，可以通过缴纳土地出让金等税费或者政府直接收购等方式。由于小产权房使用的是集体土地，开发商不需要缴纳土地转让费用，或者只是向村镇政府缴纳少量的土地使用费，因此，房价成本当中，土地费用非常小；在小产权房合法化的过程中，可以让持有者补交一定比例的土地出让金，相当于政府间接的征用，把集体土地的性质变成国有土地，这样就可以向持有者发放国家认可的产权证了。另外，政府也可以借鉴经济适用房回购的模式，通过制定一定的标准对小产权房进行收购，并对村镇进行一定的补贴后，把小产权房变为国有性质；这样既可以在保证持有者利益的同时，也能够增加政府保障性住房来源，从而增加房源量的供给。

综上所述，“链家地产”市场研发中心认为，高房价催生的小产权房，存在着诸多风险，相信这一点市场各方已经形成共识；但是如何更好的化解风险，还有待政策的跟进；短期内高房价难以撼动，但至少停建小产权房，控制新建小产权房进入市场是刻不容缓的。