新股——众安房产(0672.HK)

杭州房地产发展商

杭州房地产公司众安房产拥有540 万平方米土地储备，当中300 万平方米来自 杭州，冠绝所有上市地产公司的杭州土储，而众安的其他土储则位於合肥和淮 北。

土储成本较低具优势

虽然市场上内房股选择众多，惟众安其中一个优势就是土地成本低廉。以不同 项目计算，其买地成本仅占整个项目的1%至11%。此外，众安的土储中，亦没 有拆迁和再安置问题。 现时以发展住宅物业为主，高达80%的土储便为住宅用 途，其余则平均为商业、零售和酒店等。众安亦计划发展更多商用物业，如尚 未落成、计划楼面面积达214 万平方米的International Office Center。

盈利能力十分波动

如其2005 年收入按年跌23%，至2.08 亿元，06 年却又回升2.24 倍，至6.73 亿 元。其06 年核心纯利则按年升1.1 倍，至8,200 万元；众安07 年纯利将跌至约 2,000 万元水平。盈利能力十分波动。

宏观调控加强

在市场观望十七大可能进一步加强宏观调控之际，其估值应较资产净值折让 15%至25%，即达到104 亿至117.95 亿元（人民币）。 对於内地透过调高利 率，以缓和过热的经济，相信利率调升对公司购入土储时的成本影响不大，进 一步加强宏观调控，对众安有影响。