理财专家建议：四类消费者不宜提前还房贷

　　房贷新利率将于２００８年１月１日起正式施行，利率由５．８１％调整到６．６５５５％，今年以来５次加息的累积效应集中体现，因此许多消费者纷纷打算提前还贷。但是，理财专家建议——

　　今年５次加息而产生的房贷负担，将从明年１月１日起体现在月供中。尽管距离新利率的施行还有一个多月的时间，但由于多数银行要求提前还贷的业主须提前３０天申请，因此１１月中旬以来提前还贷已经开始升温。面对这种现状，链家地产市场研发中心认为，提前还贷虽然能节省利息，但消费者不应盲目随大流，并不是所有人都适合提前还贷。

　　缩短贷款期限才是节省利息的关键

　　“我打算提前还款１０万元，到底是每月还款额度不变，缩短还款期限合算，还是减少每月的还款额度，保持贷款期限不变比较好？”在北京建行阜成路分理处大厅，工作人员已经接待了数位像杨先生这样前来咨询提前还贷问题的购房人了。

　　按照目前最新调整的利率计算，如果贷款５０万元，以等额本金方式２０年还清，到明年年初，每月按揭约增至３７７４元，２０年还款总额约为９０５７６０元，其中利息约４０５７４３元。而按同样的贷款比例和方式，２００６年的月按揭仅为３５２８元，２０年总还款额约为８４６７２０元，其中利息约３４６６１６元。由此可见，今年５次加息后，每月多还２００多元，２０年下来多还利息近６万元，对于工薪阶层来说负担着实不小。

　　北京中原地产三级市场部专业人士告诉记者，并不是所有的提前还贷方式都能最大限度地减轻购房人负担，缩短贷款期限才是节省利息的关键因素。以想提前还贷１０万元的杨先生为例，有四种提前还贷的方式可供选择，到底哪种方法更合算？经过计算，杨先生选择了“月供增加，缩短还款期限”的方法（具体计算结果见下表）。

　　提前还贷要因人而异

　　面对消费者纷纷提前还贷的现状，链家地产市场研发中心认为，提前还款虽然能节省利息，但消费者不应盲目随大流，至少以下四类消费者并不适合提前还款。

　　第一类：资金紧缺，使用应急资金甚至借钱还款的消费者。面对央行不断加息，有的消费者不假思索，动用未来用于就医、孩子上学等应急资金甚至借钱提前还款。链家地产市场研发中心认为，加息所累积的利息虽然较多，但是由于是分布在整个还款期内，消费者还是能够承受每月增加的额度，对于资金短缺、经济能力有限的消费者，使用应急资金还贷会增加未来生活的风险，有可能因小失大。

　　第二类：使用等额本息还款法，且已进入还款阶段中期的消费者。等额本息是指在整个还款期内，每月还款的金额相同。在还款期的初期，月供中利息占据了较大的比例，所还的本金较少，而提前还款是通过减少本金来减少利息支出，因此在还款期的初期进行提前还款，可以有效地减少利息的支出。如果在还款期的中期之后提前还款，那么所偿还的其实更多的是本金，实际能够节省的利息比较有限。

　　第三类：使用等额本金还款法，且还款期已经达到１／４的消费者。等额本金还款法是指每月偿还的本金相等，然后根据剩余本金计算利息。如果还款期已经达到１／４，在月供的构成中，本金开始多于利息，如果这个时候进行提前还款，那么所偿还的部分其实更多的是本金，这样就不利于有效地节省利息。如果是进入还款期后期，那么更没有必要用一笔较大数额的资金进行提前还款了。

　　第四类：资金运作能力强，有更好投资理财渠道的消费者。如果消费者的资金有更好的投资理财渠道，比如投资于基金、外汇等理财产品，而且资金运作能力比较强，可以获得更高的回报率，资金所产生的收益高于提前还款所节省的利息，那么，从发挥流动资金的效用看，这部分消费者没有必要把资金用于提前还款。

　　提前还贷莫忘提前预约

　　记者特地向银行人士咨询了提前还贷的各项流程和申请条件，希望能给有提前还贷意愿的业主带来方便。要提前还贷的消费者，首先，要注意查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交违约金，据记者了解，目前一般银行不收取。其次，要向贷款银行咨询提前还贷所需要准备的资料。再次，按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请，然后携相关证件到借款银行办理提前还款相关手续。最后，消费者提交《提前还款申请表》，并在银行柜台存入提前偿还的款项。

　　记者了解到，目前工、农、中、建、交五大银行都未限制消费者１年内提前还贷的次数，工行、交行、农行都规定提前还款额的下限为正常每月还款的６倍。消费者若想提前还贷，一般先要跟银行预约，工行、中行的客户要提前１个月预约，农行的客户一般提前７天预约，交行的客户一般要提前一两个星期预约，而建行的客户可在预约后几个工作日后还贷。 （编辑：盛秀华）

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