二战以后，日本经历了两次大的汇率变动，导致日本地价两次大幅度上涨。
第一次是1971年12月的《斯密森协议》，日元对美元的汇率从360上涨到306，涨幅为18%。此轮汇率改革导致了1973年日本地价的上涨，但由于石油危机的影响，仅持续了1年。
第二次是1985年12月的《广场协议》之后，日元迅速升值。在《广场协议》正式签订的第二天，美元对日元的汇率应声跌落了4.3%。到10月底，美元共贬值了12%，为1美元兑换205日元；到1986年9月，为1美元兑153日元。升值导致日本地价连续5年上涨。
分析两次房地产泡沫的原因，主要以下三个方面。
低利率政策引发房地产泡沫
日元的升值，对日本的工业造成了相当大的冲击。企业的生产成本不断上升，出口竞争力下降，乃至1986年经济出现了负增长。为了降低成本，日本传统的劳动密集型企业纷纷向海外转移生产基地，本土出现产业空心化趋势。
产业的空心化使日本国内就业增长出现困难，引起国内购买力下降，进一步加剧了产业空心化的速度，形成了恶性循环。
在这样的背景下，日本政府希望通过宽松的货币政策来刺激国内投资和消费。
从1986年开始，日本银行连续降息，基准利率从1986年1月的4.5%下调至1987年2月的2.5%。当时的日本经济处于景气上升的过程中，超低的利率引诱大量的资金流入房地产、股票等非生产性行业，使得投资品价格短期内迅速上扬；投机者将价格上涨后的房产和股票抵押给银行以获取更多的贷款，进行新一轮的投机。于是20世纪80年代的日本经济呈现出非理性繁荣的特征，虚拟资产泡沫越吹越大。
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