美国房价跌势还有下半场 明年末方有望触底

在美国房价止跌回稳之前,当前的金融危机不会结束.简而言之,危机短期内不会结束.

尽管美国房价已下跌了好长一段时间,拖垮了好几家大型金融机构,令整体经济濒临衰退,但是相对于收入、租金、以房屋贷款的充裕程度,美国的房屋仍然太贵.

况且这还没算进失业率上扬及油价上涨等因素--这些因素令美国家庭预算更加吃紧,长途通勤的成本高得难以负担,郊区的房子因而也变得不受欢迎.

房价下滑的连锁效应十分惨重:银行被迫大量注销资产、金融机构相继倒闭、经济成长低迷--如果还有成长的话.这种景况在房市触底後大概还会持续六个月左右.这场危机的病根是债务泡沫,而泡沫破灭过程造成最大冲击的病症则是房价下跌.

"在我们看来,房价从高点跌至谷底的过程至少已完成一半,明年年末或2010年上半年应该就能触及明确的底部,"瓦乔维亚银行经济师Mark Vitner及Adam York在致客户的报告中指出,"合理的假设是,泡沫愈大,爆破的後遗症就愈大."

房价跌势还有下半场

检视房价收入比,Vitner及York发现,房价已向历史均值靠近,但因升得太高,目前仍距均值水平好一段距离.若房价收入比要回到1990年代中後期的水平,标准普尔/Case-Shiller的20城市房价指数总共须跌35.1%,而该指数迄今跌幅为17.5%.

衡量房价的另一方式是检视房价租金比.Vitner和York以美国劳工局编制的房租成本指标为基础,研究发现1980年代初期至1997年左右,房价与租金之间的关系非常稳定;但到了1997年,房价便急涨,而租金则大致与通胀同步.

以20城市房价指数分析,两位分析师指出,房价租金比要回到稳定的历史水平,房价的跌幅要更深(相对房价收入比的分析而言),从高点至谷底须回落近40%.